中指研究院最新发布《区域楼市观察｜长三角&珠三角篇》。
上海：开年楼市政策加力，新春行情有望呈现“结构性回暖”。
上海自去年8月25日楼市新政出台以来，相关政策效应持续显现，为市场需求释放提供支撑。2026年2月初，浦东新区、静安区、徐汇区三区正式试点启动二手房收购用于保障性租赁住房，此举有助于打通“以旧换新”的置换链条，进一步激活市场流动性。2月25日，上海发布楼市“沪七条”，住房限购再松绑，非本市户籍缴纳社保或个税满一年即可全市购房。
结合2026年1月最新数据与春节期间市场动态来看，市场信心正逐步修复，购房者入市意愿有所增强，但区域分化、项目分化的特征依然显著，市场整体有望呈现“量价趋稳、结构回暖”的春季行情。
政策利好持续释放，住房供给结构与品质不断优化提升。2025年以来，上海从供需两端同步发力。供给端，一方面取消土地出让中小户型指标限制，另一方面对高品质住宅项目给予容积率奖励，着力提升住房供给质量；需求端，下半年密集出台调控举措，涵盖优化限购、调整公积金贷款、下调二套房贷款利率、减免房产税等，多措并举推动合理住房需求释放。系列政策利好效应已于2025年四季度逐步显现。进入2026年年初，浦东、静安、徐汇三区率先试点政府收购存量“老破小”房源，定向激活住房置换链条，助力新建商品住宅去库存，同时开年“沪七条”发布，继续优化住房限购及公积金贷款政策，也有助于市场需求进一步释放。
二手房市场延续2025年四季度回暖态势。2026年1月，上海二手商品住宅网签成交20105套，创下近8个月来的新高，也是自2022年以来同期成交量的峰值。春节期间，政策效应持续显现，据相关中介机构区域负责人介绍，节前一周日均成交近600套，虽受假期因素影响，带看量不及节前高峰，但客户心态正发生变化，主动询价、愿意坐下来谈的购房者明显增多。
新房“春节不打烊”，部分项目营销力度加大。春节期间，多家房企推出“新春购房节”活动，主要包括特价房让利、折扣优惠、赠送物业费或车位使用权等形式。如，保利上海项目推出“赢春计划”，推出“六重礼遇”、总经理特价房及3%限时优惠等专属优惠包。与此同时，线上营销成为重要补充，多家房企及中介机构推出抖音直播讲盘等活动,实现“春节不打烊”。
从区域表现看，外环外性价比突出的刚需项目表现优于预期。以宝山、闵行、浦东外环沿线为例，总价400万左右的房源看房量较为集中。据某国企上海项目营销负责人透露，“春节期间项目日均到访量维持在15组左右，比预期高了不少，成交转化率也好于去年”。相比之下，核心区域高端项目多以自然到访为主，成交周期相对较长，但价格保持坚挺。
二手房挂牌量趋稳，学区房、地铁房热度不减。受春节假期影响，二手房带看量环比有所下降，同时新增挂牌量较去年春假期间下降明显。值得注意的是，上海二手房挂牌量已连续3个月下降，2026年1月降至9.4万套，较2025年12月减少6675套，业主心态趋于平稳。从结构上看，优质房源依然具备较强韧性。教育资源优越的学区房、交通便利的地铁房关注度持续较高，议价空间收窄，部分稀缺户型价格甚至出现小幅回温迹象。据中介门店反馈，节前成交房源中，学区属性与改善属性占比最高。某经纪人表示，“现在的买家很理性，既要看学区也要看居住品质，老破小的关注度在下降，次新房、电梯房更受欢迎。”门店带看数据也印证了这一趋势，诚意客户占比明显上升。
整体来看，市场信心呈现温和修复态势，展望2026年，政策优化带动下，上海房地产市场或将呈现“量稳价稳、结构性回暖”的行情。但项目分化仍将延续：地段、配套、品质俱佳的优质房源更受青睐，缺乏核心竞争力的边缘项目与老旧房源去化压力依然较大。
杭州：分化加剧下的改善主场。
经历2025年“量缩价涨”的结构性调整后，杭州楼市已告别普涨阶段，进入由改善型需求主导、价值标准全面重构的新周期。
1、市场驱动力正从“焦虑上车”转向“理性改善”。
当前市场的根本变化，是需求逻辑的彻底切换：曾经由投资预期与刚需“上车”焦虑驱动的购买力逐渐退潮，取而代之的是基于家庭生命周期进阶的真实改善型需求。一位在滨江区工作的85后购房者表达了许多同龄人的心声：“我们不是不买房，而是不想将就着买。第一套房子太小了，现在换房，学区、社区环境和户型空间是底线，宁可多观望两年，也要找到满意的。”这种“不将就”的心态重塑了市场。二手房数据显示，四房及以上户型的成交占比在五年内增长近两倍，而两房小户型的市场份额显著萎缩。支付逻辑也随之保守：银行信贷经理反馈，当前按揭客户普遍主动提高首付至五成以上，月供控制在家庭收入一半以内，优先选择固定利率，反映出对未来收入预期的谨慎态度。
2、市场结构分层，高端与大众市场加速分化。
需求端日趋理性，直接推动市场分层格局愈发清晰。高端市场的独立逻辑：总价千万以上的住宅市场自成体系。对于高净值人群来说，买房更像配置资产。核心地段的稀缺产品，抗跌性和长期价值更明确，它和普通住宅几乎是两种商品。这种认知支撑该细分市场2025年成交额同比激增63.4%。二手房成为基本盘与价格锚：2025年，杭州二手房交易量占全市住宅总成交套数的比例已达69.3%。市场遵循“以价换量”的法则，一位主做未来科技城板块的中介说：“现在是买方市场，但诚意卖的房东只要价格到位，成交也快。我们的主要工作就是在买卖双方的心理价位之间‘磨’，通常成交价要比挂牌价低10%-15%。”
3、产品价值迎来重估，品质逐步超越地段，供应端加速向优质赛道聚焦。
市场的深度分化，倒逼房产价值标尺被重新校准——不同客群对“好房子”的定义正在分野，但共识是品质正在取代地段成为核心变量。
“老破小”价值回归理性：一位从市中心“老破小”换房到城东新城的改善型买家坦言：“以前觉得市中心的位置是金不换，但现在觉得每天住的舒服更重要。老房子没电梯、没物业、停车难，同样是500万预算，我宁可买在这里住一套好房子”。这种“用距离置换品质”的心态日益普遍。缺乏优质物业、现代设计及良好社区环境的存量老旧住房，即便位于传统核心区，其流动性也急剧下降。市场正从“为地段付费”转向“为品质付费”。
新房市场“头部效应”凸显：有限的购买力高度集中于少数优质项目。2026年1月，成交金额排名前十的新房项目，其销售额合计占据了全市总额的46%。当前能摇号的项目，要么价格倒挂明显，要么产品力击中改善痛点。
需求端的变化也推动供应逻辑重塑：2025年下半年以来杭州土拍低温运行，但主城低密改善地块依旧能以较高溢价成交。一位本土房企投资负责人道出了行业共识：“我们现在的策略是零失误。宁可不去拿地，也绝不拿错地。资金只敢投向那些配套成熟、有明确高支付力客群的核心地块。”这意味着未来新房供应将愈发向改善型产品集中，而缺乏地段和产品双重优势的中间项目，只能靠渠道和降价艰难去化。
上述趋势在2026年春节期间得到集中体现。假期杭州楼市呈现鲜明的“休憩期”特征：节前一周（2.9-2.14）仅5个项目取证，新增231套房源，但奥体保利·天珺、闻堰低密盘鸣涛里等高改项目仍选择“抢跑”；春节长假（2.15-2.23）则进入成交真空，新房仅成交25套、二手房3套，无集中新开盘。然而，各大房企售楼处普遍“不打烊”，绿城、招商、建发等品牌通过年味市集、业主私宴等活动积极蓄客，为节后超50盘的集中上市做准备。这种“供应端结构性发力、营销端积极蓄力、成交端暂时休整”的局面，恰恰印证了市场的核心矛盾已从“买不买”转向“买什么”——有限的购买力正高度聚焦于少数优质改善项目，而普通楼盘只能依靠渠道和价格争取份额。
展望后市，杭州楼市将长期处于“总量盘整、结构分化”的新常态。对于开发商，生存之道在于极致的产品力；对于购房者，决策需立足真实居住需求，以及对房产长期居住价值与资源稀缺性的理性判断，而元宵节后的集中开盘潮，或将成为检验这一新周期的首块试金石。
宁波：“四代宅”集中上市，改善之争逾盛。
温州：返乡置业驱动“春节档”，结构性分化持续深化。
南京：人才购房新政降低购房门槛，现房与高品质项目更受青睐。
深圳：深港融合带动港客置业升温，“小阳春”行情可期。
春节假期期间，深圳超30个新房项目推出"春节不打烊"促销，涵盖88折大额折扣、最高12万元购房补贴、房款直减、物业费赠送、品牌家电礼包等多元福利。金地环湾城、前海宸湾、御和府等热门项目进一步叠加折上折、现房特惠、家具券等专属权益，同步开通VR看房、直播带看等线上服务，并针对留深市民、港籍置业客群定制差异化优惠方案，整体优惠力度较大。同时深港跨境交通便利化带动港客置业升温，"北上"购房成为香港同胞新选择，春节期间口岸客流维持高位，前海、福田口岸沿线的前海宸湾、深铁睿筑等项目港客咨询量明显提升。
从购房群体来看，当前深圳客户购房动机普遍回归居住属性。其中返乡务工人员（制造业、服务业）主要关注龙岗、坪山300万以内两居产品，核心诉求为总价低、通勤便利及公立教育配套，对月供压力敏感度较高；返深白领（高新产业）判断价格已处合理区间，置业更加关注地铁通勤与物业品质，购买承受力较强。
产品选择上，精装交付已成为市场主流配置。价格对比上，同地段新房价格普遍高于二手房，部分客户受总价约束，更倾向于二手房，新房市场则优先考虑央国企现房或准现房项目。
2026年春节深圳楼市分化特征依然明显，核心区抗跌性较强，远郊区则更多依赖促销去库存。短期来看，随着假期结束，在促销持续发力、低利率环境托底及深港融合深化的多重支撑下，前期积累的意向成交有望集中转化为网签，深圳楼市"小阳春"行情可期。
广州：筑底盘整显韧性，改善需求稳步释放。
近年来，广州依托人口持续净流入形成坚实的需求支撑，房地产市场运行相对平稳。2025年，随着全面取消限购、限售等政策效应持续显效，房票安置等举措加速落地，叠加多个改善型项目的热销带动，全年房地产市场供求趋于稳定。数据显示，广州全年一二手住宅总成交面积合计1702万㎡，同比微降0.8%，市场整体运行平稳。当前，广州楼市呈现“总量趋稳、结构分化”的格局，处于“筑底”与“重构”并行阶段。
区域与产品分化显著，改善需求持续释放。近年来，随着需求结构调整深化，购房者置业逻辑已从单纯“有房住”转向“住好房”，广州楼市正迈入“品质与服务”驱动的新阶段。在此背景下，改善型、高品质住房需求占比显著提高，“好房子”成为市场供应主流。同时，为精准匹配需求端的变化，政府在土地供应方面同步向中心区域倾斜，2022年以来广州中心六区涉宅用地供应宗数占比已连续超五成，带动新建商品房供应向改善型、大户型、绿色智能住宅加速转型。成交端，中心城区成交占比由2021年的36.5%提升至2025年的43.8%。在产品层面，随着改善型需求稳步释放，120㎡以上改善户型成交占比也从2021年的23.5%上升至2025年的27.6%。
春节期间，外地看房客明显增加。各大开发商纷纷推出“春节不打烊”活动，优惠措施多样且诚意较足。包括一口价特惠房源、到访好礼、买房送家电礼包、送旅游基金、成交折扣等优惠措施，吸引了不少外地看房客到访。通过实地调研了解到，不少项目到访的外地看房客有明显增加，其中有不少为外地返穗的置业客，也有探亲访友顺便了解本地优质楼盘的外地客，春节期间，看房客户多为改善置业客户群体，且整体意向度较高。
展望2026年，广州房地产市场将延续“筑底回稳”趋势。一方面，持续宽松的政策环境与较低的置业成本，叠加改善性需求、改造安置等多元化需求的有序释放，将为市场注入坚实动力，推动整体成交逐步企稳。另一方面，市场分化格局将持续，中心城区核心地段的优质改善型项目凭借稀缺价值及成熟配套获市场青睐，近郊潜力区依托地铁通勤及产业导入吸引刚需及刚改需求释放，而外围区域则受制于库存高企仍面临一定的去化压力。与此同时，在广州建筑新规与“好房子”建设指引的推动下，新房市场正加速向“产品力驱动”转型，高实用率、优配套、低密度的品质项目，正成为市场供应与成交的主流。
福建福清：政策托底显效，需求分化下的理性复苏。
